캐나다에서는 집 살 때 국세청 조사가 있을 수 있다.
수입도 없는데 집을 사면 심하게 국세청 조사를 받고 탈세한 것 모두 들통이 납니다.
캐나다에서의 탈세는 쉽지 않습니다.
밴쿠버에서 부동산을 사고팔 때 국세청(CRA)의 세무 조사를 받는 사례가 늘고 있어 주의가 필요 하다. 국세청은 주택 거래 과정에서 자본이득을 제대로 신고했는지, 주택 구입 자금의 출처가 분명한지 등을 집중적으로 확인한다. 특히 신고한 소득에 비해 생활 수준이 지나치게 높거나 해외 자산 신고가 빠진 정황이 드러나면 조사를 받을 가능성이 커진다.
주택을 팔 때 국세청이 가장 먼저 확인하는 서류는 T2091 양식이다. 매도자는 주택의 구입 시점 과 매매 가격 등을 자세히 적어 제출해야 한다. 국세청은 이 자료를 바탕으로 주택 구입 자금의 흐름을 확인한다. 조사 대상이 되면 최근 6년 동안의 캐나다 은행 거래 내역 제출을 요구받을 수 있다. 또 주택 구입 자금이 해외에서 들어온 경우 자금의 출처가 합법적인 자산인지 소득인지도 설명해야 한다. 만약 해외 자산 신고서(T1135)에 기재된 내용과 실제 송금 내역이 다르면 추가 조사가 이어질 수 있다.
주택 매매 시 제출한 대출 관련 서류도 조사의 핵심 근거가 된다. 은행에 대출을 신청할 때 제출 한 소득 증명 자료와 국세청에 매년 신고한 소득 신고서(T1) 내용이 다를 경우 심각한 탈세 혐의 를 받을 수 있다. 자녀 명의를 빌려 주택을 빈번하게 사고파는 행위나 실제 거주하지 않으면서 1가구 1주택 면세 혜택을 받으려는 시도 역시 국세청의 주요 감시 대상이다. 밴쿠버 지역에서 흔히 볼 수 있는 대지 매입 후 신축 분양 사례도 거주 기간이 짧을 경우 사업 소득으로 간주되어 과세 대상이 될 가능성이 크다.
다른 사람의 명의로 부동산을 대리 보유하거나 친구와 합작해 집을 짓고 파는 행위에도 세무 위험 이 따른다. 특히 이른바 ‘우주인 가정’의 경우 세무조사 대상이 될 확률이 높다. 남편은 한국 등 해외에서 경제 활동을 하고 부인은 캐나다에서 소득이 없다고 신고하면서 고가의 주택에 거주하고 명품차를 소유하는 생활 방식은 국세청이 활용하는 생활 방식 조사의 표적이 된다.
상속 과정에서 발생하는 세금 문제도 만만치 않다. 캐나다 세법에 따라 사망 시 보유한 모든 자산 은 공정시장가격(FMV)으로 매각된 것으로 간주되어 자본이득세가 부과된다. 부동산의 경우 최대 53%의 세금이 부과될 수 있으며, 법인 주식의 경우 개인과 법인세를 합쳐 최대 66%까지 세율이 치솟을 수 있다. 유언장이 준비되지 않은 상태에서 자녀가 부동산을 상속받으려면 유산 인증 비용 (Probate fee)과 미납 세금을 먼저 해결해야 하므로 사전에 치밀한 계획이 필요하다.
임대 소득 신고 누락도 위험 요소다. 국세청은 세입자와의 분쟁으로 인한 제보나 에어비앤비 (Airbnb) 같은 단기 임대 플랫폼 정보를 통해 미신고 임대 소득을 파악한다. 임대 주택을 자가 주택으로 바꾸거나 반대로 자가 주택을 임대 주택으로 전환할 경우에도 T2091 양식을 통해 관련 내용을 신고하고 세무 처리를 해야 한다.
국세청의 세무조사는 서류상 기록만 보는 것이 아니라 납세자의 실제 생활 방식을 추적하는 생활 양식 조사 기법을 동원한다. 저소득으로 신고하면서 수백만 달러의 호화 주택에 살거나 고가의 명품차를 소유한 경우 국세청의 인공지능(AI) 분석 시스템에 즉각 포착된다.
특히 은행 대출 심사 때는 고소득자로 위장하고 세무 신고 때는 저소득자로 돌변하는 관행은 국세청이 가장 쉽게 탈세를 잡아내는 허점이다. 주택 매매 전 자금 출처를 증빙할 수 있는 해외 송금 기록과 은행 명세서를 최소 6년치 이상 확보해 두어야 한다. 국세청은 부동산 중개인 협회 와 대출 기관의 자료를 실시간으로 공유하고 있다는 점을 잊어서는 안 된다.
캐나다 창업 컨설팅, 사업 컨설팅, 마케팅 컨설팅, 창업대행
캐나다 사업이민, 캐나다 사업비자
문의 : canadabusinessinsight@gmail.com
유튜브 : https://www.youtube.com/@CanadaBusinessInsight